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El envejecimiento de los edificios no solo afecta al confort o a la estética de quienes viven en ellos; se trata, ante todo, de una cuestión de seguridad ciudadana. Con el paso de las décadas, las variaciones térmicas, la contaminación y la exposición directa a la intemperie van degradando los elementos exteriores de las edificaciones, incrementando el riesgo de desprendimientos hacia la vía pública.

En este contexto, la obligación legal de presentar la ITE cumple una función social fundamental: prevenir accidentes en calles y aceras, protegiendo tanto a los peatones como al patrimonio de los propios propietarios.

1. Los puntos críticos de la fachada que examina el técnico

Durante la Inspección Técnica de Edificios, la envolvente exterior del inmueble recibe una atención prioritaria para descarta la presencia de elementos inestables o sueltos:

• Cornisas y voladizos: Los remates superiores del edificio sufren de forma directa la filtración de agua pluvial, lo que puede pudrir armaduras o descolgar molduras pesadas.
• Frentes de balcones y terrazas: El deterioro de los cantos de forjado por humedad suele expulsar trozos de hormigón o revestimiento (casotes) hacia la calle.
• Enfoscados, chapados y aplacados: Se verifica la adherencia del mortero de cemento, los azulejos o las placas de piedra de la fachada para asegurar que no existan abombamientos con peligro de caída.
• Barandillas y elementos fijados: Revisión del anclaje de elementos metálicos, rejillas, soportes de aire acondicionado o jardineras.

2. Responsabilidad civil y penal de la comunidad de propietarios

El desconocimiento de la normativa o la dejadez en el mantenimiento no eximen de la responsabilidad legal ante un incidente:

1. Responsabilidad civil objetiva: Si un elemento de la fachada se desprende e inflige daños materiales (sobre vehículos aparcados) o lesiones personales a un viandante, la comunidad de propietarios responde de manera solidaria ante las indemnizaciones correspondientes.
2. Repercusiones con las compañías aseguradoras: Muchas pólizas de seguro de comunidades incluyen cláusulas que limitan o deniegan la cobertura de daños por desprendimiento si el inmueble ha superado la antigüedad legalmente fijada sin presentar la ITE o si existían órdenes de reparación incumplidas.
3. Vía administrativa y sanciones directas: El Ayuntamiento puede incoar expedientes sancionadores urgentes e imponer medidas cautelares (como la colocación de redes de protección o el picado preventivo de urgencia) a costa de la propiedad.

3. Medidas preventivas y actuación inmediata

Si durante el proceso previo o en la propia revisión técnica se detecta un riesgo inminente en la fachada, el protocolo a seguir es muy claro:

• Saneado o picado de urgencia: Retirar o asegurar de inmediato las piezas que muestren peligro inminente de desprendimiento para proteger el paso de peatones.
• Instalación de elementos de contención: Colocar mallas de seguridad o marquesinas protectoras si la reparación definitiva requiere tramitar licencias u organizar andamios.
• Finalización del informe y tramitación: Reflejar las medidas adoptadas y la planificación de las obras necesarias para poder presentar la ITE dentro del plazo legal otorgado por la Gerencia de Urbanismo.

Mantener la fachada en condiciones óptimas de seguridad es el mejor seguro para garantizar la tranquilidad de los vecinos, evitar responsabilidades legales graves y cumplir con solvencia ante la administración.